Rørsystem i borettslag er utsatt for slitasje
Styrene i sameier og borettslag har ansvar for å forvalte boligmassen på en god og forskriftsmessig måte. Det gjelder også tekniske innretninger som for eksempel rørsystemer for vann og avløp. Risikoen for lekkasjer fra røranlegg øker med alderen. Hvor lenge de faktisk lever avhenger av kvaliteten på rørene, monteringsutførelse og hvilket miljø de har stått i.
Levetid på rør i borettslag varierer
Ifølge SINTEF har røranlegg en forventet levetid på rundt 50 år. Likevel vil dette variere en hel del avhengig av rørmateriale, bevegelsespåkjenninger, egenskapene til avløpsvannet og vedlikehold.
- Kvaliteten på rør har variert opp igjennom årene. Mange av de rørene som ble lagt på 50- tallet er relativt bra, mens mange installasjoner lagt på 70-tallet er av dårligere kvalitet og har mer slitasje, da disse rørene hadde mindre dimensjoner og tynnere veggtykkelse, sier Lars-Erik Fiskum, forskningsleder på avdeling for Bygninger og installasjoner ved SINTEF.
Han påpeker også at miljøet de har stått i, det vil si hvilken type vann som har gått gjennom rørene påvirker slitasje. Når det gjelder avløpsrør finner man for eksempel at rør på kjøkken, som er utsatt for kjemikalier fra vaskemidler, ofte er langt mer slitt enn rør på baderom. Når det gjelder vannrør kan slitasje avhenge av kvaliteten på drikkevannet.
Kobberrør, som var vanlig å installere helt frem til år 2000, kan bli utsatt for korrosjon på grunn av kvaliteten på vannet som går i rørene. På 70-tallet var det mye sur nedbør og vann med lav pH som påvirket dette.
Til slutt kan feil gjort ved montering av røranlegget ha innvirkning på kvalitet og levetid. Med flere forskjellige parametere er det vanskelig å fastslå om rørene i et borettslag følger en normal nedbrytningskurve eller ikke.
- Et røranlegg bør klare seg i 50 år. Likevel er det slik at noen kan stå i 100 år mens andre stryker med på 55. Det som er sikkert, er at rør har en begrenset levetid. Erfaring og forskning viser at når en installasjon har vært i bruk i et visst antall år, vil sannsynligheten for funksjonssvikt eller lekkasje øke markert, sier Fiskum.
Kartlegg tilstanden til rørene i ditt borettslag
SINTEF anslår at rundt 50-60 % av skader på rør oppstår fordi rørlegger har gjort en monteringsfeil, 20 % skyldes utslitte rør, og resten skyldes tilfeldigheter som for eksempel frostskader eller spiker i røret. Det å eliminere risikoen for vannskader som skyldes utslitte rør, kan gjøres ved å skifte rørsystemet i tide.
- Når røranlegget har passert 50 år anbefaler vi å sjekke status, slik at du får en indikasjon på gjenstående levetid og kan begynne å planlegge en utskiftning, sier Fiskum.
Utskiftning av røranlegg er en stor investering og innebærer ofte tunge bygningsmessige inngrep og full rehabilitering av våtrom. I noen tilfeller kan derfor relining, (eller rørfornying som mange kaller det), være et mindre inngripende alternativ. Likevel er det en del forutsetninger som må oppfylles dersom denne utbedringsmetoden skal være hensiktsmessig.
Første steg i en vurdering bør være å kartlegge tilstanden av byggets vann- og avløpsrør. Dette gjøres ved å ta ut stikkprøver av rørene og undersøke dem på godstykkelse, grad av korrosjon og generell tilstand.
- Når vi gjør en vurdering av rørenes tilstand tar vi ut rørbiter der vi tror det kan være slitt, og ser hvor mye gods det er igjen. På denne måten kan vi stipulere en restlevetid. I en tilstandsrapport angir vi et tidsintervall for hvor lenge vi tror at rørene kan stå før det oppstår en skade, sier Fiskum.
Planlegg for utbedring av røranlegg i borettslaget
Antall vannskader øker for hvert år. I 2019 ble det utbetalt vannskadeerstatninger for 3.2 milliarder kroner, noe som er en økning på 10 % fra året før. Skadene blir stadig dyrere, og det er feilmonteringer, slitasje og gamle rør som er årsaken til de fleste.
De økonomiske konsekvensene ved å vente for lenge med å avdekke slitasje og mangler på vannrør og avløpsrør, kan bli betydelige. Det å vente med vedlikeholdsarbeider til skader har oppstått, kan innebære store merkostnader og unødig store følgeskader. I tillegg kan det få konsekvenser for forsikringen dersom nødvendig vedlikehold ikke har blitt gjennomført.
Borettslaget må også ta høyde for at vannskader kan oppstå plutselig, og ha økonomisk mulighet til å gjennomføre nødvendige reparasjoner og utbedringer umiddelbart.
Når bygningsmassen har nådd en viss alder anbefaler derfor SINTEF å gjøre årlige tilstandsanalyser som legger grunnlaget for en vedlikeholdsplan. På denne måten kan styret i borettslaget lettere planlegge og prioritere nødvendig vedlikeholdsarbeid. Det blir også mer forutsigbart med tanke på finansiering og hvilke tidspunkt ulike utbedringer skal utføres.
